Non bisogna dimenticare l’obbligo che, a norma dell’art. 1130 c.c. autorizza l’amministratore a compiere atti conservativi di diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Tra questi rientra l’azione proposta dai sensi dell’art. 1669 c.c. contro l’appaltatore, diretta a rimuovere gravi difetti nella costruzione che possono porre in pericolo la sicurezza dell’edificio.

In tema di ascensori è applicabile la ex legge n. 46/90 e il DPR. n. 462/01.

La coscienza della sicurezza e delle normative si è evoluta nel tempo

Nel 2005 arriva la UNI-EN 81-80 (D.lgs. n. 206 del 06/09/05) che cataloga situazioni e pericolosità per gli impianti di elevazione collaudati con normative EN 81-1 (ascensori elettrici) ed EN 81-2 (ascensori idraulici) del 1998, introdotte dal DPR 162/99.

La UNI-EN 81-80 è rivolta:

   1. alle autorità nazionali perché traducano in legge, previa “filtrazione”, le situazioni di rischio proposte, alla luce anche di considerazioni di ordine sociale ed economico.
   2. ai proprietari che intendono aggiornare volontariamente i loro impianti per eliminare gradualmente i rischi ad essi connessi, riducendo le responsabilità a proprio carico
   3. alle ditte manutentrici ed agli organismi di verifica al fine di informare i proprietari sui livelli di sicurezza dei loro impianti.

Pertanto le responsabilità in capo al proprietario, di conseguenza all’amministratore, per coloro che vivono in condominio, solo per quanto riguarda l’impianto ascensore, sono un elenco di 74 vari pericoli e situazioni pericolose

    *Ma gli ascensori, attualmente, sono sicuri? La risposta, oggi, non può che essere positiva. Dieci volte più delle scale mobili, analizzando gli ultimi studi di settore. E secondo una grande società multinazionale, uno dei maggiori costruttori a livello mondiale, la probabilità per un passeggero di subire un infortunio è di una su 60 milioni. Negli Stati Uniti la media di incidenti mortali è di 26 all'anno, per la maggior parte addetti alla manutenzione, che corrisponde al numero di decessi che avvengono a causa del traffico in un periodo di cinque ore. Non è pertanto fuor di luogo affermare che, pur con le dovute proporzioni, gli elevatori in generale, e gli ascensori in particolare, rappresentano di gran lunga il mezzo di trasporto più affidabile sotto l’aspetto della sicurezza.

    *A grandi linee, in conformità alla legislazione nazionale, la vita di un ascensore ha inizio attraverso tre fasi:

1) la progettazione (di un singolo impianto ovvero di un prototipo o modello);

2) la costruzione e l’assemblaggio dei componenti;

3) l’installazione.

A questo punto è necessario il rilascio, da parte di un ente a ciò preposto o dallo stesso fabbricante, di un attestato che certifichi che l’elevatore risponde a specifiche norme di sicurezza. Dopo di che, per il suo utilizzo, è obbligatorio che tutto il sistema venga affidato ad una ditta specializzata per le operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria, e che venga individuato un organo di controllo per l’effettuazione delle verifiche periodiche, con frequenza biennale, volte ad accertare il mantenimento nel tempo delle condizioni di sicurezza.

In Italia la materia è disciplinata dal D.P.R. 162/99 che, recependo la Direttiva Europea 95/16, ha innovato e semplificato in modo sostanziale le procedure amministrative per la messa in servizio e il mantenimento in funzione degli elevatori installati stabilmente in un edificio. Non è più indispensabile la richiesta di pareri preventivi per ottenere il rilascio di permessi e autorizzazioni (le licenze di impianto prima e le licenze di esercizio poi) da parte delle autorità competenti, vale a dire gli uffici comunali (ovvero provinciali, nel caso delle province autonome di Trento e Bolzano) a ciò titolati, ma una semplice comunicazione del proprietario con la trasmissione di alcuni dati, quali:

    * -l’indirizzo dello stabile;
    * -la velocità, la portata, la corsa, il numero delle fermate, il tipo di azionamento;
    * -il nominativo del costruttore o dell’installatore;
    * -la copia della dichiarazione di conformità;
    * -l’indicazione della ditta cui è affidata la manutenzione dell’impianto;
    * -il soggetto incaricato delle verifiche periodiche.
    * Dopo di che l’ascensore può continuare ad essere utilizzato fino a che, eventualmente, o il manutentore non rilevi un grave e immediato pericolo in atto, oppure l’organo di controllo non proceda al fermo dell’ascensore stesso per intervenute forti carenze che ne compromettano la sicurezza durante il funzionamento e costituiscano un rischio per l’utente.
    * Per quanto concerne l’aspetto tecnico è stato fondamentalmente confermato l’impianto normativo preesistente, peraltro integrato con l’introduzione di alcune rilevanti modifiche che hanno inciso specificamente sul quadro regolamentare vigente precedentemente.
    * La novità più significativa riguarda però l’ampliamento ai cosiddetti Organismi Notificati (autorizzati dal Ministero dell’Industria prima, dal Ministero per le Attività Produttive poi, e dal Ministero per lo Sviluppo Economico attualmente) delle competenze relative all’esecuzione delle ispezioni periodiche, in precedenza affidate esclusivamente ad enti appartenenti alla Pubblica Amministrazione. E questo non tanto nell’ottica, pur oggettivamente perseguita, della liberalizzazione del mercato, quanto allo scopo di garantire un efficace e costante controllo del parco ascensori che le strutture pubbliche, essenzialmente per insufficienza numerica delle risorse umane munite del titolo di studio previsto (laurea in ingegneria), non erano in grado di assicurare, con conseguente oggettiva riduzione del livello di tutela.

    * Ecco che quindi il proprietario-amministratore condominiale si trova ad interfacciarsi con tre diverse tipologie di soggetti (il costruttore-installatore, il manutentore, il verificatore) e deve forzatamente operare una scelta che, in un mercato aperto, concorrenziale e competitivo, può presentare non poche difficoltà, ma che deve essere sempre attenta ed oculata, e raggiunta attraverso la corretta analisi delle garanzie e dei servizi che vengono offerti in relazione ai costi che questi comportano. E non è assolutamente detto che l’opzione economicamente più vantaggiosa sia anche la più conveniente sotto il profilo generale e complessivo.
    * Non bisogna dimenticare infatti che la finalità dell’insieme delle disposizioni emanate nella materia dal legislatore consiste sì nell’evitare possibili incidenti, ma soprattutto nel preservare l’incolumità fisica delle persone (utenti e passeggeri, ma anche tecnici della manutenzione) che dell’ascensore si servono o su di esso devono operare.
    * E’ chiaro ed evidente a chiunque che il verificarsi di un infortunio occorso ad una qualsiasi persona che sta utilizzando un ascensore può comportare, per il soggetto titolare della proprietà, gravi conseguenze sotto l’aspetto sia della responsabilità civile sia di quella penale. Ma mentre per quanto riguarda la prima ci si può tentare di cautelare attraverso la sottoscrizione di una polizza assicurativa, l’argomento diventa più complicato quando si tratta di questioni che si riferiscono al secondo tipo di responsabilità. E le cose si complicherebbero ulteriormente se l’infortunato fosse dipendente del condominio (ad esempio il custode), o anche un lavoratore che, pur non dipendendo direttamente dal condominio, fosse inserito a qualunque titolo nell’organizzazione condominiale, perché in questo caso si applicherebbero le norme generali contenute nel cosiddetto Testo Unico della sicurezza (D.Lgs. 81/08). E’ pur vero che, come si è già detto, gli elevatori in genere presentano, per una serie di motivi, un grado di sicurezza di per sé molto alto, ma è anche vero che in questo campo, ossia nella materia penale, la prudenza non è mai troppa.
    * Il proprietario, o chi lo rappresenta, deve pertanto osservare scrupolosamente le disposizioni legislative previste per il committente o, eventualmente, per il committente-datore di lavoro, nel caso il condominio abbia dipendenti. In ogni caso, anche come semplice committente, nei suoi rapporti con le imprese esterne (in particolare, per l’ascensore, la ditta costruttrice-installatrice, e la ditta manutentrice, se diversa) è tenuto a verificarne l'idoneità tecnico-professionale (anche in caso di lavoratori autonomi) attraverso l’acquisizione del certificato di iscrizione alla camera di commercio, industria e artigianato, e dell'autocertificazione in materia di documentazione amministrativa. Se riveste anche il ruolo di datore di lavoro è obbligato all’elaborazione, unitamente ai datori di lavoro delle imprese fornitrici e ai lavoratori autonomi interessati, del Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze (DUVRI), che deve essere allegato al contratto di appalto. Qualora non sussista l’obbligo di redazione di tale documento, cioè in caso di assenza nel condominio di lavoratori subordinati o ad essi equiparati, ma siano stati assegnati più appalti per i servizi comuni (ad esempio manutenzione ascensore e pulizia scale), è opportuno prevedere un’organizzazione dei lavori che eviti la presenza contemporanea del personale delle ditte sul luogo, al fine di evitare rischi possibili, anche se molto remoti, come lo scivolamento di un addetto alla manutenzione sul pavimento divenuto sdrucciolevole in quanto lavato e/o bagnato dall’addetto alla pulizia.
    * Per quanto riguarda, nello specifico, la gestione del sistema ascensore, il proprietario non deve ritenere che l’avere affidato la manutenzione dell’impianto ad un soggetto esterno, sia pure professionalmente qualificato ed adeguatamente organizzato, lo esoneri completamente da ogni e qualsiasi responsabilità. Innanzitutto è da sottolineare che egli, e non il manutentore (anche se ne è obbligatoriamente a conoscenza) è il destinatario delle eventuali prescrizioni impartite dall’organo di controllo, e quindi è sua, in ultima analisi, la responsabilità dell’obbligo di una pronta e tempestiva regolarizzazione, pur se questo è un adempimento che deve essere effettuato in accordo e con l’intervento della ditta manutentrice, stante l’impossibilità per altri soggetti, non espressamente titolati, ad operare sull’ascensore e sui suoi componenti di sicurezza.
    * E nemmeno si può tralasciare il fatto che il manutentore è tenuto obbligatoriamente, in forza della legge e in virtù del contratto, a provvedere periodicamente, secondo le esigenze dell’impianto, a verificare il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici e, in particolare, delle porte dei piani e delle serrature; a verificare lo stato di conservazione delle funi e delle catene; alle operazioni normali di pulizia e di lubrificazione delle parti. Ed inoltre provvede, almeno una volta ogni sei mesi per gli ascensori e almeno una volta all’anno per i montacarichi, a verificare l’integrità e l’efficienza del dispositivo paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza; a verificare minutamente lo stato delle funi, delle catene e i loro attacchi; a verificare l’isolamento dell’impianto elettrico e l’efficienza dei collegamenti elettrici verso terra; a riportare i risultati di tali verifiche sul libretto dell’ascensore, la cui disponibilità è assicurata dal proprietario anche in occasione delle ispezioni periodiche e straordinarie.
    * Ed è il proprietario stesso che deve vigilare sull’adempimento di tali obblighi da parte del manutentore, non certo intervenendo sul piano tecnico, ma controllando in generale il rispetto degli impegni previsti dal contratto stipulato con quest’ultimo (almeno per quanto concerne la frequenza programmata), e in particolare l’esecuzione delle verifiche semestrali sopra richiamate, con la conseguente annotazione dell’esito delle stesse sull’apposito libretto.
    * In sostanza l’ascensore, attraverso l’azione di tutti i soggetti coinvolti, ognuno nel rispetto del proprio ruolo, deve rappresentare un mezzo il cui impiego non deve costituire in nessun caso un pericolo, anche in caso di imprudenze ed errori, sempre possibili, da parte di un utente disattento o inesperto. E questo si ottiene con l’osservanza delle norme tecniche, una corretta vigilanza, una manutenzione organicamente pianificata, una tempestiva sostituzione delle parti logorate o tecnologicamente obsolete.
    * A questo proposito merita un cenno il DM 23 luglio 2009, emanato dal Ministero per lo Sviluppo Economico nell’ottica di garantire un innalzamento dei livelli di sicurezza sulla base di una raccomandazione dell’Unione Europea, che prevedeva un graduale adeguamento degli impianti installati prima del giugno 1999 alla norma tecnica EN 81/80, e che seguiva a distanza di tempo un analogo decreto dello stesso tenore risalente al 26 ottobre 2005, e praticamente mai entrato in vigore. Avverso tale decreto ha presentato ricorso la Confedilizia, e sull’opposizione si è pronunciato il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio, accogliendo in toto le argomentazioni dell’associazione ricorrente e annullando, nella seduta del 25 marzo u.s., il provvedimento impugnato. Le motivazioni fanno riferimento sia ad aspetti di natura giuridica che possono apparire squisitamente formali, quali il principio della gerarchia delle fonti, sia anche a questioni che attengono a profili di pura sostanza.
    * Si mantiene in piedi un sistema, - sostiene il TAR – della cui efficacia si dubita, ma che obbliga i suoi operatori a segnalare immediatamente eventuali difetti dell’ascensore ai relativi proprietari perché provvedano ad eliminarli, e ad esso se ne sovrappone un altro, che introduce un’ulteriore verifica. Il primo controllore è controllato dal secondo, senza che sia neppure stabilito, in caso di esiti diversi, a quale dei due i privati proprietari devono conformarsi. Ma ciò che colpisce, nell’esame dell’intera vicenda, è che con palese sviamento di potere l’impugnato decreto non è stato affatto adottato al fine di garantire una più efficace tutela contro i rischi connessi all’uso dell’ascensore. La riprova della fondatezza del rilievo è nello stesso provvedimento, nel quale è detto chiaramente che l’obiettivo perseguito dal Governo è quello di “rilanciare l’edilizia” e quindi di fronteggiare la crisi, che essa attualmente attraversa, “anche” con la messa insicurezza degli impianti tecnologici all’interno degli edifici, e “fra questi l’ascensore“ in quanto “indispensabile mezzo di trasporto”.

La nuova normativa viene quindi imposta non per colmare evidenti carenze nell’attuale sistema di sicurezza, ma per finalità occupazionali, cioè per salvare posti di lavoro, senza preoccuparsi delle ricadute gravissime che tale politica ha sull’economia delle famiglie. La riprova è nel fatto che il precedente decreto ministeriale 26 ottobre 2005, a fronte delle reazioni dell’opinione pubblica, non è stato mai attuato e neppure abrogato, sicché attualmente convivono due provvedimenti di identico contenuto.

Il risultato è che, in attesa dell’opposizione alla sentenza del TAR che sarà prevedibilmente presentata dal Ministero per lo Sviluppo Economico al Consiglio di Stato, il raggiungimento di livelli di sicurezza e affidabilità corrispondenti all’attuale stato del progresso tecnologico viene rimesso unicamente alla volontà e alla disponibilità dei proprietari. Forse sarebbe opportuno, da parte degli Organi di Governo, ricorrere a sistemi già sperimentati con esito positivo in altri settori, con la previsione di erogazione di adeguati incentivi per coloro che intendessero attuare interventi di ammodernamento, in modo da contemperare le esigenze di una sempre auspicabile maggiore tutela con la necessità, soprattutto in momenti di difficoltà economiche, di contenerne i costi entro limiti finanziariamente sostenibili.

ART. 2 - comma 2-Tempi per effettuare l’analisi dei rischi

Ascensori installati prima del:

valutazione dei rischi entro anni data ultima

15/11/1964 2 01/settembre 2011

24/10/1979 3 01/settembre 2012

09/04/1991 4 01/settembre 2013

24/06/1999 5 01/settembre 2014

La tabella riporta i più frequenti incidenti catalogati da una primaria azienda che costruisce impianti elevatori e né cura la manutenzione.

La sempre maggiore diffusione della proprietà immobiliare, con particolare riferimento al condominio, divenuta negli ultimi anni anche sotto il profilo sociale, oltre che edilizio e urbano, uno dei simboli significativi del nostro tempo, rende sempre più sentita la necessità di una regolamentazione nel settore degli amministratori immobiliari,visto il ruolo sempre più rilevante che occupano nel settore.

Poche sono oggi le esperienze maturate in questo campo ed il legislatore nazionale e regionale non ha ancora promulgato disposizioni di rilievo al riguardo; tuttavia ciò non deve distogliere dalla valutazione di un attento esame di diversi aspetti che potrebbero indurre la pubblica amministrazione ad interessarsi, e perché no, a disciplinare, anche se con poche regole, l’importante a volte fondamentale l’attività svolta dagli amministratori di immobili che operano sul proprio territorio.

Molte sono le motivazioni che vanno ricercate in quasi tutte le discipline che interessano la casa, come, nel campo della protezione civile , ove, a causa di eventi straordinari e accidentali, potrebbe ravvisarsi la necessità di interpellare con urgenza l’amministratore di uno stabile.

Tale necessità si manifesta spesso anche per motivi di sicurezza pubblica o per esercitare controlli in tema di utilizzo degli impianti termici relativamente alla temperatura e alla durata giornaliera della loro attivazione. Non mancano poi situazioni connesse a lavori di carattere edilizio che spesso richiedono contatti anche urgenti con gli amministratori di condomini .

Gli esempi brevemente esposti sono alcuni degli infiniti che vedono coinvolto l’amministratore come uno degli attori principali che ogni giorno permettono ai cittadini la vivibilità nel condominio. Nonostante ciò le istituzioni continuano a non regolamentare e a non rendersi conto dell’opportunità di istituire un apposito registro ove riportare tutti gli amministratori dei condomini operanti sul territorio nazionale e proporre l’adozione di un regolamento attraverso il quale si disponga in materia.

E’ quindi fondamentale capire di quali e quante responsabilità l’amministratore è titolare per apprezzarne il ruolo e l’indispensabilità in molti casi.

Fine Articolo
Scritto da ing. Francesco Burrelli x Anaci Piemonte
Coordinatore Tecnico Centro Studi Nazionale